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Baufinanzierung – optimale Bedingungen schaffen und Fehler vermeiden

Steigende Mieten, knapper werdender Wohnraum und anhaltend niedrige Zinsen sind Grund genug, den Traum von einer eigenen Immobilie in Angriff zu nehmen. Da es sich um eine Investition handelt, die Sie über viele Jahre eher Jahrzente begleiten wird, ist eine solide Baufinanzierung elementar wichtig, damit Ihr Traum nicht zu einem Albtraum wird.

Welche Voraussetzungen Sie mitbringen sollten, worauf Sie achten und welche Fehler Sie unbedingt bei Ihrer persönlichen Bau- und Immobilienfinanzierung vermeiden sollten, erfahren Sie hier.

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Die Bau- und Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital

Auch wenn immer häufiger Bau- und Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital angeboten werden, sollten Sie davon auf jeden Fall absehen. Je höher Ihr Eigenkapital ist, umso bessere Konditionen können Sie bei der Bau- und Immobilienfinanzierung aushandeln.

Die Höhe des Eigenkapitals beeinflusst entscheidend die Höhe der Kreditzinsen und Tilgungsleistungen, die Dauer des Tilgungszeitraums und die Tilgungssicherheiten. Eine Bau- und Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital ist günstiger aufgrund des geringeren Finanzierungsrisikos, sodass Sie von niedrigeren Zinsen profitieren. Zudem verkürzt eingebrachtes Eigenkapital die Tilgungsphase, denn aufgrund des Eigenkapitals können Sie von Beginn höhere Tilgungsraten zahlen, sodass Sie schneller schuldenfrei sind.

Des weiteren erhöht Eigenkapital die Chance, eine Bau- und Immobilienfinanzierung zu bekommen. Denn seit März 2016 sind Banken aufgrund der Wohnimmobilienkreditlinie verpflichtet, die finanziellen Voraussetzungen des Kreditnehmers noch stärker in die Kreditentscheidung einzubeziehen.

5 Tipps für die Bau- und Immobilienfinanzierung

Listen Sie sorgfältig auf, wie viel Eigenkapital Sie für die Bau- und Immobilienfinanzierung aufbringen können. Das gilt für monetäre Mittel wie Bargeld, Wertpapiere und Fördermittel ebenso wie für Sicherheitsleistungen in Form von Wertgegenständen oder Eigenkapital durch Eigenleistung.

Im Idealfall bringen Sie 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises an Eigenkapital zuzüglich der Erwerbsnebenkosten auf.

Baunebenkosten oder Erwerbsnebenkosten fallen vor dem Baubeginn, beim Grundstückskauf, im Zusammenhang mit der Bauvorbereitung, in der Bauphase und nach Fertigstellung an und können bis zu 20 Prozent des Kaufpreises betragen.

Beim Grundstückskauf fallen unter anderem die Gebühren für den Kaufvertrag beim Notar, für die Grunderwerbsteuer und für die Grundbucheintragung an. In der Phase der Bauvorbereitung können die Baunebenkosten unter anderem die Vermessung, die Baugenehmigung, Baumfällarbeiten, Erschließungskosten, Errichten von Baustraßen und die Kosten für den Prüfstatiker umfassen. In der Bauphase selbst können unter anderem Kosten für Versicherungen, Baugutachten und für die Baubegleitung entstehen. Nicht zu vergessen sind weitere Kosten nach der Fertigstellung, zum Beispiel für das Anlegen der Außenanlagen.

Sondertilgungen sind in Kreditverträgen nicht standardmäßig vorgesehen. Sondertilgungen gehen zu Lasten des Zinssatzes. Deshalb sollten Sie vor Abschluss einer Baufinanzierung sorgfältig die Rentabilität von Sondertilgungen prüfen.

Mit einer Sondertilgung ist es möglich, einmalige oder auch regelmäßige Zahlungen außerhalb der vereinbarten Zins- und Tilgungsraten zu leisten. Das bedeutet, dass Sie durch Sondertilgungen die Rückzahlung des Baudarlehens beschleunigen und die Zinslast senken können. Interessant sind Sondertilgungen, wenn Sie beispielsweise eine Erbschaft oder eine Gehaltserhöhung erwarten.

Sichern Sie die Bau- und Immobilienfinanzierung mit Versicherungen ab. Es handelt sich um einen langen Zeitraum, in dem viel passieren kann. Sinnvoll ist beispielsweise eine Risiko­lebens­ver­si­che­rung, mit der Sie Ihre Familie absichern.

Eine Berufs­unfähig­keitsversicherung versichert den Verlust der Arbeitskraft. Während des Hausbaus sind unter anderem eine Bau­herren­haft­pflichtversicherung, die Sie vor Schäden in der Bauphase schützt, sowie eine Wohngebäudeversicherung einschließlich des Schutzes vor Elementarschäden sinnvoll beziehungsweise verpflichtend.

Durch staatliche Zuschüsse und Förderungen können Sie bei der Baufinanzierung einige tausend Euro sparen. Bei der KfW-Bank können Sie für selbst genutztes Wohneigentum zinsgünstige Kredite beantragen. Berücksichtigt werden neben den reinen Baukosten auch die Grundstücks- und Baunebenkosten. Belohnt wird außerdem energieeffizientes Bauen mit einer höheren Darlehenssumme und einem zusätzlichen Tilgungszuschuss.

Wohn-Riester kann sich insbesondere für Familien lohnen. Der Staat belohnt die sogenannte Eigenheimrente mit Zuschüssen, wobei Sie die Einzahlungen in den Wohn-Riester-Vertrag als Sonderausgaben in der Steuererklärung geltend machen können. Das angesparte Geld muss zwingend für die Baufinanzierung verwendet werden und ist insoweit zweckgebunden..

In der Zeit vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2020 können Sie für Bauvorhaben Baukindergeld beantragen. Dieser staatliche Zuschuss muss nicht zurückgezahlt werden. Wird der Antrag bewilligt, erhalten Sie einen jährlichen Zuschuss von 1.200 Euro pro Kind, wobei die Laufzeit zehn Jahre beträgt. Antragsberechtigt sind Familien mit einem Haushaltseinkommen, das 90.000 Euro im Jahr nicht übersteigt.

Umweltfreundliche Heiztechnik, zum Beispiel Solarthermie, Wärmepumpen oder Biomasse werden über das BAFA, das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, bezuschusst und ist gegebenenfalls mit einem KfW-Darlehen kombinierbar. Darüber hinaus gibt es Fördermöglichkeiten durch die Länder, die auf den Seiten des Wirtschaftsministeriums und teilweise auch beim Finanz-, Umwelt- und Bauministerium abgerufen werden können.

Die Zinsbindung bei der Bau- und Immobilienfinanzierung

Baufinanzierung_Familie_staatliche_FörderungSobald Sie ein Immobiliendarlehen abschließen, müssen Sie Zinsen an den Kreditgeber zahlen, der Ihnen auf der Grundlage Ihrer finanziellen Verhältnisse ein Angebot für den Sollzins unterbreitet.

Sie haben die Möglichkeit, den Sollzins über mehrere Jahre im Voraus festzulegen. Diese sogenannte Zinsbindung über einen längeren Zeitraum oder über die gesamte Laufzeit des Baudarlehens sichert Ihnen einen gleichbleibenden Zinssatz, was angesichts der noch immer niedrigen Zinsen positiv ist. Gäbe es die Zinsbindung nicht, würde sich der Zinssatz nahezu täglich an die aktuelle Marktentwicklung anpassen, also steigen und fallen. Insoweit bietet die Zinsbindung Sicherheit beim Abschluss der Bau- und Immobilienfinanzierung.

Die Frage, ob Sie sich für eine kurze oder lange Sollzinsbindung entscheiden sollen, ist schnell beantwortet. Sind die Bauzinsen im Zeitpunkt des Abschlusses der Baufinanzierung hoch und deutet alles auf ein sinkendes Zinsniveau hin, sollten Sie sich für eine kurze Sollzinsbindung entscheiden. Umgekehrt ist eine lange Sollzinsbindung die richtige Entscheidung, wenn sich die Zinsen, wie das aktuell der Fall ist, auf einem niedrigen Zinsniveau befinden und die Gefahr besteht, dass sie steigen. Allerdings langen die Banken bei niedrigen Zinsen zu. Denn eine lange Sollzinsbindung auf niedrigem Zinsniveau muss mit einem Zinsaufschlag bezahlt werden.

Die Vor- und Nachteile kurzer und langer Zinsbindungen

Die Vorteile einer kurzen Zinsbindungsfrist bestehen darin, dass je kürzer sie ist, umso niedriger ist die monatliche Tilgungsrate und umso günstiger fällt der Sollzins aus.

Der Nachteil einer kurzen Zinsbindungsfrist ist, dass nach Ablauf der Zinsvereinbarung eine nicht unerhebliche Restschuld verbleibt. Sie muss dann im Rahmen der Anschlussfinanzierung mit dem dann geltenden Zinssatz abbezahlt werden. Überdies besteht ein höheres Zinsänderungsrisiko.

Angesichts des andauernden Niedrigzinsniveaus ist für Bauherren die lange Zinsbindungsfrist die bessere Alternative. Vorteilhaft ist die lange Zinssicherheit, die eine lange Zinsbindungsdauer bietet. Sie bietet die Möglichkeit, sich über 20 oder 30 Jahre den günstigen Zinssatz zu sichern.

Ein weiterer wichtiger Vorteil der langen Zinsbindungsfrist ist die geringere Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Der Nachteil der längeren Zinsbindungsfrist ist ein höherer Sollzins und eine damit verbundene höhere Zins- und Tilgungsrate

Die Tilgung bei der Bau- und Immobilienfinanzierung

Von der Wahl der richtigen Tilgung wird es abhängen, wie schnell Sie schuldenfrei sind. Die meisten Bauherren entscheiden sich im Rahmen der Bau- und Immobilienfinanzierung für ein Annuitätendarlehen.

Das bedeutet, dass Sie Ihr Baudarlehen in gleichbleibenden monatlichen Raten zurückzahlen, wobei sich die monatliche Rate aus zwei Komponenten, nämlich Zins und Tilgung, zusammensetzt. Der Zinsanteil sind die Kosten, die die Bank für die Kreditvergabe erhebt, während Sie mit dem monatlichen Tilgungsanteil das Baudarlehen abbezahlen. Den Tilgungsanteil, der auch anfängliche Tilgung genannt wird, bestimmen Sie zu Beginn selbst. Er bleibt im ersten Jahr konstant und steigt danach an. Das hat zur Folge, dass sich die Anteile von Zins und Tilgung innerhalb der von Ihnen gezahlten monatlichen Zins- und Tilgungsrate verschieben. Während der Tilgungsanteil steigt, sinkt der Zinsanteil. Grund ist, dass Sie Zinsen auf die verbleibende Restschuld zahlen, die mit jeder weiteren Rate sinkt. Viele Bauherren entscheiden sich dafür, die Restschuld mit mindestens einem Prozent der Baufinanzierung pro Jahr zu tilgen.

Empfehlenswert sind jedoch mindestens zwei oder drei Prozent. Dadurch beschleunigen Sie die Rückzahlung des Baudarlehens, sodass Sie im günstigsten Fall keine Anschlussfinanzierung brauchen. Überblick über die Bau- und Immobilienfinanzierung verschafft ein Tilgungsplan, den die Bank zur Verfügung stellt. Aus ihm gehen die monatlichen Kosten hervor ebenso wie die Entwicklung der Restschuld. Die nach Ablauf des Annuitätendarlehens verbleibende Restschuld wird über eine Anschlussfinanzierung abgetragen, für die die bisherige Zinsbindung keine Gültigkeit mehr hat.

Baufinanzierung: Warum sich ein Vergleich der Konditionen lohnt

Jeder Bauherr bzw. Käufer einer Immobilie ist bestrebt, möglichst günstige Zinskonditionen für sein Darlehen zu kommen. Das ist nur möglich durch einen Vergleich möglichst vieler Anbieter. Bei einem Vergleich finden Sie möglicherweise auch das eine oder andere Detail, das Sie bei der Bau- und Immobilienfinanzierung bislang nicht berücksichtigt haben. Durch einen Vergleich der Zinskonditionen ist es möglich, einige tausend Euro zu sparen.

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Erfahrungen & Bewertungen zu Philipp Gaspar - unabhängiger Versicherungsmakler